Du möchtest verstehen, was ein Beleihungsauslauf ist und wie er berechnet wird? Dieser Text erklärt dir die zentrale Kennzahl im Immobilienkreditgeschäft, die für Kreditnehmer und Kreditgeber gleichermaßen von Bedeutung ist. Er richtet sich an alle, die eine Hypothek aufnehmen oder eine bestehende Immobilie beleihen wollen und die finanziellen Implikationen genau verstehen möchten.
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf, oft auch als Beleihungswertquote bezeichnet, ist eine entscheidende Kennzahl im Immobiliendarlehensgeschäft. Sie gibt das Verhältnis zwischen der Kreditsumme und dem Beleihungswert einer Immobilie an. Vereinfacht ausgedrückt zeigt der Beleihungsauslauf, wie viel Prozent des Wertes einer Immobilie durch einen Kredit abgedeckt sind. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber und desto besser sind in der Regel die Konditionen für den Kreditnehmer.
Warum ist der Beleihungsauslauf so wichtig?
Für Kreditgeber ist der Beleihungsauslauf ein zentraler Risikofaktor. Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet, dass bei einem Ausfall des Kreditnehmers und einer Zwangsversteigerung der Immobilie die verbleibende Restschuld des Kredits möglicherweise nicht durch den Erlös gedeckt ist. Dies kann zu erheblichen Verlusten für die Bank führen. Daher nutzen Banken und Sparkassen den Beleihungsauslauf, um die Kreditwürdigkeit zu beurteilen und die Konditionen eines Darlehens festzulegen.
Für Kreditnehmer ist ein niedriger Beleihungsauslauf vorteilhaft, da er oft mit besseren Zinssätzen, geringeren Gebühren und einer höheren Wahrscheinlichkeit der Kreditgenehmigung verbunden ist. Zudem kann ein niedriger Beleihungsauslauf die Verhandlungsbasis für die Darlehensbedingungen verbessern.
Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
Die Berechnung des Beleihungsauslaufs ist im Grunde einfach, erfordert jedoch die Ermittlung zweier wichtiger Werte: der Kreditsumme und des Beleihungswerts.
Formel zur Berechnung des Beleihungsauslaufs:
Beleihungsauslauf (%) = (Kreditsumme / Beleihungswert) * 100
Schritt 1: Ermittlung der Kreditsumme
Die Kreditsumme ist der Betrag, den du als Darlehen von der Bank erhältst, um den Kauf oder die Finanzierung der Immobilie zu ermöglichen. Dies beinhaltet nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern auch eventuell anfallende Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren, sofern diese mitfinanziert werden sollen. Die Kreditsumme ist also der Gesamtbetrag, der für die Immobilientransaktion benötigt wird und der durch den Kredit gedeckt werden soll.
Schritt 2: Ermittlung des Beleihungswerts
Der Beleihungswert ist nicht gleichzusetzen mit dem Kaufpreis oder dem Verkehrswert der Immobilie. Banken ermitteln den Beleihungswert konservativer. Er stellt den Wert dar, den die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung realistischerweise erzielen könnte. Dies geschieht in der Regel durch einen Gutachter, der den Wert der Immobilie bewertet. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt:
- Lage: Die Attraktivität und Entwicklungspotenzial der Umgebung.
- Zustand der Immobilie: Alter, Bausubstanz, Modernisierungsbedarf.
- Größe und Zuschnitt: Wohnfläche, Nutzfläche, Raumaufteilung.
- Art der Immobilie: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung.
- Infrastruktur: Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen.
- Marktlage: Aktuelle Nachfrage und Angebot im jeweiligen Immobiliensegment.
Banken schätzen den Beleihungswert oft deutlich unter dem reinen Marktwert an, um sich gegen Wertverluste abzusichern. Üblicherweise liegt der Beleihungswert bei etwa 80-90% des ermittelten Verkehrswerts, kann aber je nach Risikoeinschätzung der Bank und der Immobilie auch darunter oder in Ausnahmefällen darüber liegen.
Schritt 3: Anwendung der Formel
Sobald die Kreditsumme und der Beleihungswert feststehen, kannst du den Beleihungsauslauf berechnen. Nehmen wir an, du möchtest eine Immobilie kaufen, die einen Verkehrswert von 400.000 Euro hat. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 360.000 Euro (90% des Verkehrswerts). Du benötigst einen Kredit von 324.000 Euro, um den Kaufpreis zu finanzieren.
Berechnung:
(324.000 Euro / 360.000 Euro) * 100 = 90 %
In diesem Fall beträgt der Beleihungsauslauf 90 %. Dies ist ein gängiger Wert und für viele Banken akzeptabel.
Was bedeuten verschiedene Beleihungsausläufe?
Der Beleihungsauslauf gibt den Banken eine klare Indikation über das Risikoprofil des Darlehens. Die Grenzwerte sind nicht in Stein gemeißelt und können von Bank zu Bank variieren, aber es gibt allgemeine Richtlinien:
Beleihungsauslauf bis 60%
Ein Beleihungsauslauf von unter 60 % gilt als sehr sicher für die Bank. In diesem Bereich sind die Kreditkonditionen in der Regel am besten. Oftmals werden hier Sondertilgungsoptionen und flexible Rückzahlungsmodalitäten angeboten. Dies ist oft bei Baufinanzierungen mit einem hohen Eigenkapitalanteil der Fall.
Beleihungsauslauf zwischen 60% und 80%
Dieser Bereich wird von vielen Banken als Standard für Immobilienfinanzierungen angesehen. Die Konditionen sind meist attraktiv, und die Kreditgenehmigung ist in der Regel unproblematisch, sofern weitere Bonitätskriterien erfüllt sind.
Beleihungsauslauf zwischen 80% und 90%
Hier beginnt das Risiko für die Bank langsam zu steigen. Die Zinsen können bereits leicht höher sein als bei niedrigeren Ausläufen. Manche Banken setzen hier bereits engere Grenzen für die Mitfinanzierung von Nebenkosten.
Beleihungsauslauf über 90%
Ein Beleihungsauslauf von über 90 % bedeutet, dass der Kreditnehmer fast den gesamten Wert der Immobilie beleiht. Dies wird von den meisten Banken als hohes Risiko eingestuft. Die Zinsen sind hier in der Regel deutlich höher, und es können zusätzliche Sicherheiten verlangt werden. Oftmals ist es schwierig, eine Finanzierung über 90 % des Beleihungswerts zu erhalten, da dies bedeutet, dass man mehr als den Verkehrswert der Immobilie finanziert.
Beleihungsauslauf über 100%
Dies ist der absolute Ausnahmefall und wird als „Vollfinanzierung“ oder „Forward-Finanzierung“ bezeichnet. Hierbei werden nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch ein Teil des Kaufpreises über den Beleihungswert hinaus finanziert. Banken gehen hier ein sehr hohes Risiko ein und verlangen dafür entsprechend höhere Zinsen und Sicherheiten. Dies ist nur für Kreditnehmer mit sehr guter Bonität und zusätzlichem Einkommen oder Sicherheiten möglich.
Faktoren, die den Beleihungswert beeinflussen
Der Beleihungswert wird durch eine fachmännische Bewertung der Immobilie durch einen Gutachter oder die Bewertungsabteilung der Bank ermittelt. Dabei spielen folgende Aspekte eine wichtige Rolle:
- Lage: Eine Immobilie in einer begehrten und aufstrebenden Gegend erzielt einen höheren Beleihungswert als eine in einer strukturschwachen Region. Auch die Nähe zu wichtigen Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten ist entscheidend.
- Objektart und -zustand: Neubauten oder gut erhaltene, modernisierte Bestandsimmobilien sind werthaltiger als sanierungsbedürftige oder veraltete Objekte. Die Energieeffizienz spielt ebenfalls eine zunehmend wichtige Rolle.
- Marktanalyse: Die aktuelle Nachfrage und das Preisniveau vergleichbarer Immobilien in der Umgebung werden analysiert. Banken orientieren sich an realistischen Verkaufspreisen und nicht an Wunschvorstellungen.
- Renovierungs- und Instandhaltungsstau: Ein erheblicher Reparaturbedarf mindert den Beleihungswert, da die Bank davon ausgeht, dass diese Kosten beim Verkauf anfallen würden.
- Rechtliche Aspekte: Belastungen des Grundbuchs, wie eingetragene Wegerechte oder Baulasten, können den Beleihungswert negativ beeinflussen.
Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert
Es ist essenziell, den Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Beleihungswert zu verstehen:
- Verkehrswert: Dies ist der Wert, der im normalen Geschäftsverkehr unter bestimmten Voraussetzungen erzielt werden kann. Er spiegelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie wider, wie er sich aus Angebot und Nachfrage ergibt. Der Verkehrswert kann durch subjektive Einschätzungen oder spekulative Preissteigerungen beeinflusst werden.
- Beleihungswert: Dies ist ein konservativer Schätzwert, der von der finanzierenden Bank ermittelt wird. Er dient als Grundlage für die Kreditvergabe und stellt den Wert dar, den die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielen kann. Der Beleihungswert ist in der Regel niedriger als der Verkehrswert und wird unter Berücksichtigung von Risikofaktoren festgelegt. Banken gehen bei der Ermittlung des Beleihungswerts davon aus, dass die Immobilie unter Zeitdruck und möglicherweise unter ungünstigen Marktbedingungen verkauft werden muss.
Der Beleihungswert ist also immer der Wert, der für die Berechnung des Beleihungsauslaufs maßgeblich ist.
Auswirkungen eines hohen Beleihungsauslaufs
Ein hoher Beleihungsauslauf hat für dich als Kreditnehmer mehrere Konsequenzen:
- Höhere Zinsen: Da die Bank ein höheres Risiko trägt, wird sie dies durch einen höheren Zinssatz kompensieren. Deine monatlichen Raten werden dadurch steigen.
- Höhere Kreditkosten: Über die gesamte Laufzeit des Darlehens summieren sich die höheren Zinsen zu erheblich höheren Gesamtkosten.
- Eingeschränkte Konditionen: Sondertilgungsoptionen, Tilgungssatzwechsel oder eine flexible Rückzahlungsgestaltung sind bei einem hohen Beleihungsauslauf oft eingeschränkt oder nicht möglich.
- Potenziell geringere Kreditwürdigkeit: Für die Bank signalisiert ein hoher Beleihungsauslauf ein höheres Ausfallrisiko, was sich negativ auf deine Bonitätsbewertung auswirken kann.
- Notwendigkeit zusätzlicher Sicherheiten: Um das Risiko zu minimieren, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen, wie z.B. eine Bürgschaft oder die Verpfändung anderer Vermögenswerte.
Was passiert bei einer Krediterhöhung oder Wertminderung?
Der Beleihungsauslauf ist nicht statisch. Er kann sich im Laufe der Zeit ändern. Wenn du beispielsweise eine Krediterhöhung für deine bestehende Finanzierung anfragst oder wenn der Wert deiner Immobilie sinkt (z.B. durch notwendige Sanierungen, die nicht durchgeführt wurden), kann sich der Beleihungsauslauf erhöhen. Dies kann dazu führen, dass deine Bank neue Konditionen verlangt oder zusätzliche Sicherheiten fordert. Umgekehrt kann eine Wertsteigerung der Immobilie oder eine Tilgung eines Teils des Kredits den Beleihungsauslauf senken und dir unter Umständen Spielraum für eine Umschuldung zu besseren Konditionen verschaffen.
Die Rolle der Banken bei der Ermittlung des Beleihungswerts
Die Banken haben ein starkes Interesse daran, den Beleihungswert korrekt einzuschätzen, da er die Grundlage für ihre Risikobewertung und die Darlehensentscheidung bildet. Sie arbeiten oft mit standardisierten Bewertungsverfahren und eigenen Gutachterpools. Der Prozess der Wertermittlung ist entscheidend und kann je nach Bank und Immobilie unterschiedlich verlaufen.
- Interne Bewertung: Viele Banken führen eine erste Einschätzung des Beleihungswerts basierend auf Marktvergleichen und internen Richtlinien durch.
- Externe Gutachten: Bei komplexeren oder höherwertigen Immobilien wird in der Regel ein unabhängiges Sachverständigengutachten eingeholt. Die Kosten dafür trägt meist der Kreditnehmer.
- Konservative Schätzung: Unabhängig von der Methode wird der Beleihungswert immer konservativ angesetzt, um einen Puffer für Wertschwankungen und Verkaufskosten im Falle einer Zwangsversteigerung zu haben.
Der Beleihungsauslauf im Vergleich zu anderen Kennzahlen
Der Beleihungsauslauf ist nicht die einzige Kennzahl, die für Banken relevant ist. Daneben spielen auch die Eigenkapitalquote des Kreditnehmers, das Einkommen und die allgemeine Bonität eine entscheidende Rolle. Während der Beleihungsauslauf das Verhältnis zwischen Kredit und Immobilie beschreibt, gibt die Eigenkapitalquote an, welcher Anteil des Kaufpreises vom Kreditnehmer selbst getragen wird. Eine hohe Eigenkapitalquote korreliert oft mit einem niedrigen Beleihungsauslauf und verbessert die allgemeine Kreditwürdigkeit.
Tipps zur Optimierung des Beleihungsauslaufs
Wenn du die bestmöglichen Konditionen für deine Immobilienfinanzierung erhalten möchtest, solltest du auf einen möglichst niedrigen Beleihungsauslauf hinarbeiten:
- Hohes Eigenkapital einbringen: Je mehr Eigenkapital du aufbringen kannst, desto geringer ist die benötigte Kreditsumme im Verhältnis zum Beleihungswert.
- Gebrauchte Immobilie renovieren: Investiere in notwendige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten, bevor du die Immobilie von der Bank bewerten lässt. Ein guter Zustand kann den Beleihungswert erhöhen.
- Vergleich der Banken: Verschiedene Banken haben unterschiedliche Bewertungskriterien und setzen den Beleihungswert unterschiedlich fest. Hol dir mehrere Angebote ein.
- Nebenkosten gering halten: Wenn möglich, versuche, die Kaufnebenkosten zu minimieren oder diese separat zu finanzieren, anstatt sie in die Hauptfinanzierung aufzunehmen.
- Gespräch mit der Bank suchen: Sei offen und transparent in deinen Gesprächen mit der Bank. Erkläre deine Situation und frage gezielt nach den Bewertungskriterien.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Beleihungsauslauf einfach erklärt und berechnet
Was ist der Beleihungsauslauf und wozu dient er?
Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis von der Kreditsumme zum Beleihungswert einer Immobilie an. Er ist für Banken eine zentrale Kennzahl zur Risikobewertung bei der Vergabe von Immobiliendarlehen.
Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
Er wird berechnet, indem die Kreditsumme durch den Beleihungswert der Immobilie geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird. Die Formel lautet: (Kreditsumme / Beleihungswert) * 100.
Ist der Beleihungswert gleich dem Kaufpreis?
Nein, der Beleihungswert ist in der Regel konservativer als der Kaufpreis oder Verkehrswert. Banken schätzen ihn niedriger ein, um sich gegen Wertverluste im Falle einer Zwangsversteigerung abzusichern.
Welcher Beleihungsauslauf ist für Banken ideal?
Ideal für Banken sind niedrige Beleihungsausläufe, typischerweise unter 60% oder 70%. Je niedriger der Auslauf, desto geringer das Risiko für die Bank.
Welche Auswirkungen hat ein hoher Beleihungsauslauf für mich als Kreditnehmer?
Ein hoher Beleihungsauslauf führt in der Regel zu höheren Zinssätzen, schlechteren Kreditkonditionen und kann die Kreditgenehmigung erschweren. Es können auch zusätzliche Sicherheiten gefordert werden.
Wie kann ich den Beleihungsauslauf meiner Finanzierung positiv beeinflussen?
Indem du mehr Eigenkapital einbringst, den Wert deiner Immobilie durch gute Instandhaltung erhöhst und die Kaufnebenkosten minimierst. Auch der Vergleich verschiedener Bankangebote kann helfen.
Was passiert, wenn sich der Wert meiner Immobilie nachträglich ändert?
Wenn sich der Wert deiner Immobilie nachträglich ändert (z.B. durch Wertverlust), kann sich der Beleihungsauslauf erhöhen. Dies kann für die Bank Anlass sein, die Konditionen zu überprüfen oder zusätzliche Sicherheiten zu verlangen.
