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Wie viel Eigenkapital haben Sie zur Verfügung? Welche gebundenen Mittel können (und wollen) Sie investieren? Wie kurzfristig ist dies möglich? Üblicherweise sollten bei selbst genutzten Immobilien mindestens 20 % Eigenkapital vorhanden sein – Ausnahmen bestätigen die Regel, jedoch nur bei entsprechend üppigen Einkommensverhältnissen.

Wichtig: Auch wenn es verführerisch ist, möglichst viel Eigenkapital einzubringen, um Zinsen zu sparen, sollten Sie dennoch über Sicherheitsreserven verfügen. Kündigen Sie keinesfalls unüberlegt langfristige Anlagen oder Versicherungen. Denken Sie daran: Bei übereilten Entscheidungen verlieren Sie immer Geld. Zudem brauchen Sie trotz einer eigenen Immobilie ein finanzielles Polster für das Alter.

Die wichtigste Frage, bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen: Was kann ich mir eigentlich leisten? Genauer gesagt: Welche monatliche Belastung kann ich heute und auch noch in 15, 20 oder mehr Jahren stemmen?

Tipp: Falls Sie bereits ein detailliertes Haushaltsbuch führen, betrachten Sie nicht nur Ihre aktuelle finanzielle Situation, sondern vergleichen Sie sie mit früheren Jahren. Hatten Sie finanzielle Engpässe, die wieder auftreten könnten? Ist das laufende Jahr wirklich typisch für Ihre finanzielle Situation?

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen, sollten Sie unbedingt klären, wie teuer Ihre Immobilie denn überhaupt sein darf. Wenn Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie haben und wie viel Geld Ihnen monatlich zur Verfügung steht, können Sie Ihren Kreditrahmen ermitteln. Im Detail geschieht dies natürlich zusammen mit Ihrem Kreditgeber. Damit Sie aber schon vor dem Gespräch einen Näherungswert kennen, sollten Sie eigene Berechnungen anstellen.

Doch mit dem Kaufpreis alleine ist es ja längst nicht getan: Denken Sie als Käufer auch an

• ggf. Maklergebühren: Üblich sind – je nach Region – Provisionen zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises (zzgl. MwSt.).
• Notar- und Grundbuchkosten: Bei der Abwicklung des Kaufvertrags fallen Kosten in Höhe von ca. 1,5 % an. Sie beinhalten u. a. die Beurkundung des Kaufvertrags, Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sowie für die Grundschuldbestellung.
• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 % des Grundstückskaufpreises (unbebautes Grundstück) bzw. des Anschaffungspreises für die gesamte Immobilie (bebautes Grundstück).
• ggf. weitere Zahlungen an das Kreditinstitut: z.B. Bearbeitungsgebühr (zwischen 0 % und 2 % der Darlehenssumme), Erstellung eines Wertgutachtens, Bereitstellungszinsen.
• Kosten für erforderliche Renovierungen/Sanierungen/Umbauten

Bauherren betreffen neben den Grundstücks- und Baukosten zudem

• Erschließungskosten: Eine vom Grundstückseigentümer zu entrichtende Kommunalabgabe, mit der beispielsweise die Verlegung der Hauptleitungen (Gas, Strom, Telefon) bis zum Grundstück, Kanalisation und Straßenbau finanziert werden. Die Höhe wird über kommunale Satzungen berechnet und kann bei den Kommunen erfragt werden.
• Baunebenkosten: Honorare für Architekten, Statiker und Planer, Kosten für Erdarbeiten, Gebühren für die Baugenehmigung und die Einmessung des Hauses etc.
• Aufwendungen für Außenanlagen: Zufahrtswege zum Grundstück, Hausanschlüsse für Gas, Wasser, Strom und Telefon von der Grundstücksgrenze bis zum Haus.

Auch nach Kauf bzw. Bau müssen Hausbesitzer immer wieder mit Kosten für Reparaturen rechnen. Sie sollten daher nicht nur über ein Sicherheitspolster für Notfälle (z. B. Ausfall der Heizung, undichtes Dach) verfügen, sondern außerdem regelmäßig Geld für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen beiseite legen können. Wohnungseigentümer werden über die Eigentümergemeinschaft finanziell herangezogen; auch sie müssen regelmäßige Bewirtschaftungskosten einkalkulieren und mit Sonderumlagen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen rechnen.

Das ist natürlich leichter gesagt als getan. Dennoch die Empfehlung: Seien Sie lieber zurückhaltend, wenn Sie Gehaltssteigerungen in der Zukunft einkalkulieren. Gehen Sie davon aus, dass die Nebenkosten höher ausfallen werden als veranschlagt. Rechnen Sie mit einem größeren Renovierungsbedarf als erhofft. Vermutlich werden Sie auch nicht alle geplanten Eigenleistungen erbringen können, sondern doch Fachleute hinzuziehen müssen. Glauben Sie nicht den oft allzu optimistischen Prognosen von Immobilienverkäufern oder Maklern.

Natürlich erwartet niemand, dass Sie alle Fachbegriffe rund um die Immobilienfinanzierung kennen. Dennoch macht es im Beratungsgespräch einen guten Eindruck und erleichtert zudem die Verhandlungen, wenn Sie die wichtigsten Schlagwörter kennen.